国际比较视角下的房地产中长期研究『附报告下载』 - 热点洞察

今天，为大家分享的报告是《国际比较视角下的房地产中长期研究》，报告共28页，更多重要内容、核心观点，请参考报告原文。

报告核心内容解读

本报告主要探讨了房地产发展的长期影响因素，包括土地机制、城镇化、经济增长、金融杠杆等。报告重点分析了工业化和金融化对美、日、韩三国房地产市场的影响机制和表现，并比较了这些国家与我国在房地产发展中的差异。报告还对我国当前房地产的泡沫化程度进行了定位，并展望了房地产中长期的“可控程度”。

1. 房地产的本质是建立在土地要素上的城市空间商业化，其长期主要影响因素包括土地机制、城镇化、经济增长、金融杠杆等。

2. 土地模式是房地产发展的基础条件；工业化作为城镇化和经济增长的根本驱动，是影响房地产需求和购买力的外生变量；金融信贷是影响房地产购买力的可调节变量；三者合力在经济拐点时期促成房地产中长期趋势性变化。

3. 工业化和金融化对美、日、韩三国房地产的影响机制和表现：在经济起飞阶段，量价双增；增速换挡后，成交量中枢下行企稳但价格往往继续高增；房地产泡沫破灭可能导致金融体系震荡；金融化时期过度创新加大房价的泡沫化。

4. 与日、韩相比，我国在对外汇率管理、宏观审慎监管、对内地产金融调控等能力上均显著优于两国，大概率可以避免两国的境况，前者泡沫积聚过大，主动刺破后付出沉重代价，后者地产泡沫“越调越涨”，居民杠杆全球前列。与美国相比，我国的全球货币地位偏弱，无法做到像美国“无限”发币将金融危机影响全球化，进而完成泡沫的修复。

5. 当前泡沫化程度与日本泡沫破灭前仍有距离。我国一线城市与韩国的水平接近，约为日本的3倍，但全国的房价收入比会更低。纵向来看，增速换挡前后房价收入比呈高位快速下行态势，主要原因是城镇化达到一定水平后，收入涨幅快于房价涨幅，因此我国还有进一步下降空间。